Tomträtt: Så påverkas svenska brf:er av nya domen

Det goda syftet har blivit en kommunal kassako

En bostadsrättsförening vars hus står på tomträtt äger själva byggnaden, men inte marken den står på. Marken ägs oftast av en kommun men ibland även av staten. För nyttjanderätten till marken betalar föreningen en tomträttsavgäld, det vill säga en årlig hyra för nyttjanderätten till marken.

Elin Persson menar att det från början fanns en god tanke bakom tomträttsinstitutet.

– Det var en fördel för den som inte hade möjlighet att köpa mark att ändå kunna bygga och äga sitt boende. Men med åren har det ursprungliga syftet förfelats och tomträtter har blivit en kassako för kommuner, där möjligheten att köpa loss marken är nästintill omöjlig på grund av höga markpriser. I vissa områden medges inte ens friköp av kommunen.

Avgälden fastställs för en period om tio eller tjugo år i taget. När perioden löper ut görs en omprövning, där avgälden antingen bestäms frivilligt mellan parterna eller – om parterna inte kan komma överens – av en domstol. Den stora utmaningen, som ofta leder till utdragna tvister och höga kostnader, är att det inte finns några exakta lagregler för hur avgälden ska beräknas.

Nytt riktvärde för avgäldsräntan

De långa avgäldsperioderna innebär ofta ett hårt slag för föreningarna när det är dags för omförhandling.

– Många föreningar tvingas höja avgifterna kraftigt när avgälden höjs. Det slår direkt på föreningens ekonomi och möjligheterna att underhålla och renovera fastigheterna. Men också på värdet av bostadsrätterna vid försäljning och medlemmarnas privatekonomi, säger Elin Persson.

Hon förklarar de kraftiga höjningarna med den stora prisutvecklingen på fastigheter, särskilt i storstadsområden.

– Domen från HD rör vad räntan i avgäldsberäkningen ska fastställas till. Enligt tidigare prejudikat har avgäldsräntan varit 3 procent för en tioårig avgäldsperiod. HD konstaterar nu att denna ränta är för hög och sänker nivån till under 2 procent, säger hon och fortsätter:

– Dessutom förtydligar HD att en skälighetsbedömning ska göras i varje enskilt fall där de boendes kostnadsökningar kan beaktas. Det stärker tomträttshavarnas ställning och ger ett bättre skydd mot för höga höjningar. Eftersom domen är ett prejudikat kommer den att påverka framtida avgäldsprocesser i lägre instanser.

Hur kommer detta att märkas framåt?

– För föreningar som står inför en ny avgäldsperiod och omreglering av tomträttsavgälden så kommer domen att ha inverkan på beräkningen till bostadsrättsföreningens fördel. Det återstår att se hur underrätterna kommer att börja tillämpa prejudikatet, men för bostadsyta så bör den nya avgäldsräntan vara 1,75 procent i stället för 3 procent. Det är ju en rejäl sänkning, konstaterar Elin Persson.

Hon tror att även avgäldsräntan för kommersiell yta kommer att påverkas.

– HD bedömer ju att realräntan är under 2 procent. Det bör rimligen även gälla kommersiella tomträtter och ytor. Utöver detta kommer domen även leda till förändringar i kommunerna som måste ändra sina kommunala modeller för hur de ska beräkna tomträttsavgälderna. Det ska bli intressant att följa denna utveckling.

Finns det något som jag som boende i en förening med tomträtt bör ha koll på?

– För de enskilda boende är det viktigt att förstå att tomträttsavgälden slår direkt på föreningens och de boendes ekonomi. För styrelsen är det viktigt att förstå hur omregleringsprocessen går till.

En omreglering av tomträttsavgälden börjar alltid med att det kommer ett förslag till ny avgäld från kommunen till föreningen, förklarar Elin Persson.

– Det är viktigt att föreningen inte bara accepterar förslaget utan granskar hur avgälden har beräknats enligt förslaget. Vi rekommenderar att föreningen tar hjälp av en jurist för denna granskning. Viktiga frågor att titta på är hur markvärdet beräknats, om de avgäldsgrundande ytorna är korrekta samt vilken avgäldsränta som beräkningen bygger på.