Så påverkar HD-dom tomträttsföreningar

När Statens fastighetsverk år 2020 meddelade brf Smyrna att avgälden skulle höjas från 1,9 miljoner kronor till 5,5 miljoner kronor årligen mellan 2021-2031 valde föreningen att ta strid. Det som prövats är avgäldsräntans storlek, som tillsammans med det aktuella markvärdet ligger till grund för avgäldens storlek.

Första instans fastslog avgälden till 3,35 miljoner kronor, andra instans till 5 miljoner kronor, medan Högsta domstolen bedömde en avgäld på 2,9 miljoner kronor, baserat på en avgäldsränta på 1,75 procent, som rimlig. I domen framgår även att domstolar ska göra en skälighetsbedömning av avgäldshöjningar i varje enskilt fall, vilket ska skydda boende mot allt för kraftiga kostnadshöjningar.  

– Då praxis för avgäldsräntan tidigare varit 3 procent är domen givetvis ett efterlängtat trendbrott och en seger för många tomträttsföreningar då den över tid kommer leda till lägre avgälder. Att HD dessutom väger in det bostadssociala perspektivet är oväntat och extra glädjande då vi tolkar det som att man tagit hänsyn till tomträttens ursprungliga syfte, säger Erik Juhlin, pressansvarig HSB Stockholm.

Han fortsätter:

– Att domstolarna gör så pass olika bedömningar tyder dock på att lagstiftningen har brister. Det är ett virrvarr av siffror och procentsatser till höger och vänster.

Så påverkas tomträttsföreningar i Stockholm
Generellt innebär domen att bostadsrättsföreningar som undertecknar nya tomträttsavtal kommer att betala en lägre avgäld, baserad på en avgäldsränta på 1,75 procent i stället för 3 procent.

Hur den lägre avgäldsräntan och skälighetsbedömningen påverkar föreningar i Stockholms stad återstår dock att se. För tomträtter med flerbostadshus har kommunfullmäktige beslutat om schablonmässiga avgälder baserat på 30 procent av markvärdet och en avgäldsränta om 3,25 procent. Dessutom gäller även en anpassning i form av att avgälden trappas upp under de första fyra åren.

– Trots domen finns en risk att tomträttsavgälderna för bostäder förblir oförändrade i Stockholm. Men det återstår att se. Tillsvidare gäller beslutet från 2017, och ska något förändras krävs ett nytt beslut av fullmäktige, alternativt nya domar.

HSB driver fortsatt på för statlig utredning
Trots framgången i Högsta domstolen innebär domen inget skydd mot framtida rättsliga prövningar. HSB anser att tomträttssystemet fortsatt behöver ses över för att göra det mer välfungerande ur ett långsiktigt perspektiv. HSB driver tillsammans med övrig bransch fortsatt på för att en statlig utredning ska tillsättas, med fokus på följande tre punkter:

• Hur säkerställer vi en långsiktig ekonomisk trygghet för boende på tomträtt?
• Hur ska tomträttshavarna skyddas i områden med skenande marknadsvärden för marken?
• Hur kan friköp bli en reell möjlighet? Och ska marken kunna köpas loss successivt, genom avbetalning?  

Läs HSBs debattartikel i Dagens Industri från den 28 april.