Du som bor i bostadsrätt – detta gäller

Rättigheter och skyldigheter för dig som brf-medlem

Som brf-medlem är du med och äger huset som du bor i. Här förklarar Viktoria Wallin, fastighets- och föreningsjurist på HSB Riksförbund, vad du har möjlighet att påverka i din bostad och i föreningen – och vad som faller under styrelsens mandat.

1. Vad får jag förändra i lägenheten utan tillstånd?

Som bostadsrättshavare får du göra vissa inre förändringar i din lägenhet utan att be styrelsen om lov, till exempel måla om väggar, byta ut köksluckor och byta golv.

Men ska du göra mer omfattande åtgärder, som att riva en del av en bärande vägg, ändra i installationer av avlopp, värme, gas, vatten eller ventilation, då behövs styrelsens godkännande. Du ansvarar för att ge styrelsen ett tekniskt underlag. Styrelsen får däremot bara säga nej till åtgärder som är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Kom ihåg: I en lagändring från 2023 lades det till fler åtgärder som kräver föreningens tillstånd, så kolla hur gamla stadgarna är. Lagen gäller nämligen över stadgarna.

2. Gäller samma regler på min balkong eller uteplats som i lägenheten?

Nej, dessa platser räknas som utanför lägenheten och på en yta som föreningen har det fullständiga ansvaret för, och då krävs alltid styrelsens tillstånd.

Att glasa in en balkong eller sätta upp något på fasaden är exempel på åtgärder som styrelsen har rätt att säga nej till. Även om andra boende har gjort ingrepp, exempelvis satt upp markiser, måste du be om lov först.

I vissa föreningar finns också förhållningsregler när det gäller färg på markiser och liknande. Notera också att vissa ingrepp som påverkar husets yttre utseende kan kräva bygglov från kommunen.

3. Vilken typ av lägenhetsunderhåll är jag ansvarig för?

Du ska hålla lägenheten i sådant skick att det inte finns risk för skador på någon annans egendom – eller att någon annans säkerhet äventyras. Det betyder att du är skyldig att utföra nödvändiga reparationer och underhållsåtgärder, till exempel laga en läckande blandare i badrummet.

Om lägenheten inte hålls i gott skick kan föreningen uppmana dig att åtgärda bristerna, eller utföra reparationsarbetet på din bekostnad om du inte hörsammar uppmaningen. Vid en skada kan du bli skadeståndsskyldig för föreningens kostnader om det visar sig att du agerat vårdslöst eller inte underhållit din lägenhet, till exempel genom att duscha trots att tätskiktet varit bristfälligt.

4. Vad har styrelsen rätt att besluta om på egen hand?

Styrelsen fattar beslut om den löpande förvaltningen, till exempel när man ska byta tak eller måla om trapphusen, men också om höjningar av årsavgiften. Stora renoveringar kan kosta mycket pengar och då måste styrelsen säkerställa att årsavgiften är tillräcklig, och att föreningens ekonomi klarar av olika investeringar.

5. Vilka större förändringar kan styrelsen inte besluta om på egen hand?

Styrelsen får inte besluta i alla frågor, utan vissa beslut måste tas av medlemmarna på en stämma. Det gäller exempelvis större förändringar av föreningens hus och mark, till exempel vid om- och tillbyggnader eller vid stambyten där man behöver göra förändringar i bostadsrättshavares lägenheter. Även beslut om stadgeändringar, val av styrelse och styrelsens arvode måste tas på stämman.

6. Vilka avgifter kan föreningen ta ut – och vad händer om jag inte betalar?

Föreningen får inte ta ut vilka avgifter som helst eller hitta på egna, utan detta regleras i stadgarna och i bostadsrättslagen. Utöver årsavgiften kan man till exempel ta ut en administrativ avgift för andrahandsupplåtelse.

Att som boende inte betala dessa avgifter är allvarligt. Föreningen kan säga upp nyttjanderätten till lägenheten om bostadsrättshavaren missköter sitt betalningsansvar.

7. Om jag upplever att grannen stör, vad får och bör styrelsen göra?

Styrelsen är skyldig att agera på klagomål som störningar. Först bör man utreda om störningarna är så pass allvarliga att de påverkar boendemiljön på ett oskäligt sätt och därmed kräver en varning. Det kan exempelvis röra sig om högljudda fester sent på kvällen, upprepade skrik och bråk, hot eller våld mot grannar.

Som boende i ett flerfamiljshus måste man dock även stå ut med vissa ljud. Personen som upplevs som störande kanske är nyinflyttad och inte känner till att det är lyhört i huset? Om störningarna däremot fortsätter, trots varning, kan föreningen säga upp nyttjanderätten till lägenheten. Skulle styrelsen inte göra någonting alls åt störningen kan de som påverkas i vissa fall kräva nedsättning av årsavgiften.

8. Måste jag hålla mig uppdaterad om hur föreningen sköts?

Det är inget krav, men jag rekommenderar alltid medlemmar att gå på stämman samt läsa igenom årsredovisningen så man bättre förstår hur föreningens ekonomi ser ut. Det ligger i alla medlemmars intresse att föreningen har en stabil ekonomi och en långsiktig plan för underhåll.

9. Kan jag få kompensation om föreningen inte uppfyller sina skyldigheter?

Ja, om föreningen inte genomför nödvändiga reparationer, eller genom vållande gör så du inte kan nyttja din lägenhet, då kan du ha rätt till nedsättning av årsavgiften och eventuellt också skadestånd.

Det är dock bostadsrättshavaren som måste bevisa att föreningen till exempel orsakat en vattenskada genom att missköta underhållet. Om en sådan situation skulle uppstå är det alltid bäst att ha en dialog med styrelsen och se hur man kan lösa problemet tillsammans.

10. Får jag hyra ut min bostad eller ha inneboende?

För inneboende krävs inget tillstånd av styrelsen, men personen i fråga måste bo tillsammans med dig som är bostadsrättshavare. Att hyra ut lägenheten utan godkännande när man själv inte bor där räknas som olovlig andrahandsupplåtelse – och är grund för uppsägning.

Du måste alltid ansöka om tillstånd i förväg om du vill hyra ut lägenheten under sommaren, om du vill provsambo eller studera eller arbeta på annan ort – och du måste ange vem som är andrahandshyresgäst. Att hyra ut i ekonomiskt syfte är inget godtagbart skäl.

Styrelsens ansvar

Föreningens styrelse har ett väldigt brett ansvar. Styrelsen ska se till att föreningens ekonomi är god samt planera och genomföra underhåll av fastigheten så den hålls i gott skick. Styrelsen har också ett fastighetsägaransvar att exempelvis genomföra egenkontroller, arbeta systematiskt med brandskydd och säkerhet. Kort och gott ska man se till föreningens bästa. Det är ett viktigt ansvar och förtroende man har fått från stämman och medlemmarna.

Regelverk för boende och föreningar

De regler som ligger närmast till hands för bostadsrättshavare och styrelse är föreningens stadgar. Dessa motsvarar till viss del de bestämmelser som står i lagstiftningen, till exempel bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar, men stadgarna kan också ha utfyllnadsregler som säger vad som gäller i frågor som inte är reglerade enligt lag.

En bostadsrättsförening som är medlem i HSB ska anta HSBs normalstadgar. Dessa är genomarbetade och beprövade stadgar som är en trygghet för föreningen och medlemmarna.

Stadgeändringar fattas normalt på två på varandra följande stämmor, alternativt på en enda stämma om samtliga röstberättigade godkänner ändringen.