Köpa bostadsrätt: 8 proffstips – innan du slår till

1. Ta tempen på stämningen i föreningen

Mjuka värden som trygghet och trivsel är ofta faktorer som gör att man rankar sitt boende högt. Men det kan vara svårt att läsa sig till hur stämningen är i föreningen. Niklas Widebeck tipsar om att försöka läsa mellan raderna i årsstämmoprotokoll och se på föreningens hemsida vilka aktiviteter som anordnas.

– Har man städdagar och andra samkväm? Är det lätt att få medlemmar till styrelsen? Är det bra uppslutning på årsmötena? Innan man kommer för långt i köpprocessen rekommenderar jag att prata med någon som bor där eller med styrelseordföranden för att få en bättre inblick.

2. Gå på flera visningar – med olika fokus

Det är lätt att bli hänförd av den stora balkongen eller den öppna planlösningen och glömma att titta på helheten. Därför är det klokt att försöka besöka bostaden flera gånger – och fokusera på olika saker. Exempelvis hur lägenheten upplevs i olika ljusförhållanden, hur ser gemensamma utrymmen ut, finns säker cykelförvaring?

– Var inte för snabb och låt dig inte dras med i någon slags eufori. Tvinga dig att titta på perspektiven som du kanske inte gillar.

3. Tänk på storleken

Att köpa en lägenhet i en mindre brf kan vara förknippat med större risker. Små föreningar kan ha svårare att få lån, vilket kan vara en nackdel när man vill sälja sin lägenhet.

– Jag skulle vara lite extra försiktig av den anledningen. Dessutom kan styrningen bli lite speciell om merparten av medlemmarna i föreningen sitter i styrelsen, men det behöver inte vara en nackdel.

4. Efterfråga underhållsplan – även på lång sikt

Underhåll och investeringar är viktiga poster för föreningar – och något man som köpare bör lägga extra vikt vid, menar Niklas. Fråga styrelsen om de har en underhållsplan, hur långt fram den sträcker sig, och om den inkluderar stora framtida investeringar som exempelvis stambyten. Det ger en känsla för vilken framförhållning föreningen har.

– Underhålls- och investeringsplanen är egentligen ingen offentlig handling men vi inom HSB tycker att man bör ha en transparens gentemot medlemmarna kring hur man arbetar med de här frågorna.

5. Fråga om tomträtten

Att föreningen inte äger marken fastigheten står på behöver inte vara av ondo, även om det finns en osäkerhetsfaktor. Många skräms bort i onödan, säger Niklas Widebeck.

– Med en tomträtt är det oftast möjligt att förstå hur föreningens ekonomi kommer att påverkas framåt – och ofta avsätts en buffert för framtida kostnader. Men fråga gärna hur föreningen tänker kring tomträtten.

6. Förstå helheten bakom årsavgiften

Man ska heller inte välja bort en förening bara för att årsavgiften är högre. En hög avgift kan betyda att föreningen nyligen behövt ta lån för större renoveringar, vilket kan ha lett till en höjning av årsavgiften.

– Titta bortom en enskild indikator och se till helheten. Undersök istället om det finns saker som kan föranleda framtida kraftiga höjningar.

7. Undersök föreningens intäktsmix

Finns det hyresrätter eller lokaler som hyrs ut i föreningen? Dessa kan vara ekonomiska tillgångar – men de kan också innebära risker.

– Att föreningen har hyresrätter ses som en dold tillgång men man ska inte se det som garanterad intäkt. Detsamma gäller uthyrning av lokaler där föreningen kan bli stående utan hyresgäster. Så ta reda på hur beroende föreningen är av dessa externa intäkter, säger Niklas Widebeck.

8. Använd Bostadsrättskollen som vägvisare

Med HSBs Bostadsrättskollen får du snabbt en överblick över bostadsrättsföreningens ekonomi och kan enklare jämföra den aktuella föreningen med andra – oavsett storlek. Märkningen som bland annat innefattar föreningens sparande, skuldsättning och investeringsbehov, finns idag för runt 4 000 brf:er.

– Bostadsrättskollen fungerar som en temperaturmätare för föreningens ekonomi och kan ge en fingervisning om det finns risk för höjda årsavgifter, något som påverkar bostadens värde. Om brf:en visar sig ha några sämre nyckeltal behöver det inte betyda att man ska dra öronen åt sig, utan se till helheten, säger Niklas.