Bo i hyresrätt – så funkar det

Varför höjs hyran varje år?

De senaste åren har hyrorna ökat, vilket många hyresgäster märkt av. Det beror på flera faktorer, framför allt på att fastighetsägarnas kostnader har stigit kraftigt.

– Det brukar vara den allmänna kostnadsökningen – fastighetsägare har ofta egna lån och de ökar när räntan stiger. Prisökningar på bland annat fjärrvärme och el är också faktorer som leder till att hyran höjs, säger Jenny Palme, hyresförvaltare på HSB.

Men för att en hyreshöjning ska gå igenom krävs en förhandling. Många fastigheter har förhandlingsordning, vilket betyder att hyran förhandlas mellan hyresvärden och hyresgästen via ombud.

Förhandlingsordningen kan vara en trygghet för hyresgästen, förklarar Jenny Palme.

– Processen kan ta tid men när parterna är överens kan en ny hyra sättas. Det ger en viss trygghet eftersom hyran då inte kan höjas hur som helst, även om fastighetens kostnader plötsligt skulle öka kraftigt på grund av till exempel höjda fjärrvärmepriser.

Om det inte finns någon förhandlingsordning förhandlas hyran direkt med varje hyresgäst.

Vad ingår i hyran?

Det du betalar i din hyra är mer än bara rätten att bo i själva lägenheten. Hyran går bland annat till uppvärmning, vatten, sophämtning och andra driftkostnader. Den finansierar även reparationer och underhåll av både din egen bostad och gemensamma utrymmen som trapphus och tvättstuga.

– Det finns många kostnader som man kanske inte tänker på men som täcks via hyran. Du slipper alltså kostnaden om din frys plötsligt går sönder och måste repareras eller bytas ut, säger Aster Boberg, medlemsansvarig på HSB.

Utöver underhåll används hyresintäkterna också till att förbättra fastigheten på olika sätt.

– Hyran går även till investeringar som exempelvis att installera solceller på taket eller att bygga en ny lekpark på innergården, säger Jenny Palme.

I nyproducerade hyresrätter är det vanligt att el och vatten mäts individuellt och debiteras separat, men i äldre fastigheter brukar detta oftast ingå i hyran.

Fördelar och begränsningar

En stor fördel med att bo i hyresrätt är att du inte behöver spara ihop pengar för att flytta in. Det behövs alltså ingen kontantinsats eller bolån, och du slipper oväntade utgifter för reparationer.

Om du vill flytta kan du säga upp kontraktet med tre månaders uppsägningstid. Du behöver bara tänka på att meddela din hyresvärd i god tid.

En tydlig skillnad mellan hyresrätter och bostadsrätter är att du behöver få godkännande från hyresvärden om du vill göra någon ändring i lägenheten. En så kallad standardhöjning, som att installera diskmaskin eller byta till parkettgolv, innebär också att din hyra höjs.

– Att bo i en hyresrätt innebär mindre ansvar men det ger dig samtidigt mindre frihet. Du kan inte själv välja att byta kök eller bygga om badrummet, säger Aster Boberg.

– Om du får godkänt på att installera en diskmaskin måste det göras fackmannamässigt och det innebär också en kostnadsökning. Som hyresgäst skriver du på en blankett att du godkänner en högre hyra för standardhöjningen, säger Jenny Palme.

Reparationer och underhåll – vem ansvarar?

I en hyresrätt är det hyresvärden som ansvarar för att bostaden fungerar som den ska. Det betyder att du får hjälp om exempelvis kylen slutar fungera eller låset krånglar.

Gör du en ändring utan tillstånd från hyresvärden kan du behöva återställa den innan du flyttar. Du får heller inte göra ändringar som riskerar att skada bostaden, som att borra i badrumsväggar eller byta kakel på egen hand. Orsakar du skador kan du bli ersättningsskyldig.

Som hyresgäst har du dessutom vårdplikt och ska ansvara för att ta hand om lägenheten och se till så att den inte får skador. Du kan läsa mer om vårdplikten här. 

Andrahandsuthyrning av hyresrätt

Att hyra ut en hyresrätt i andra hand är tillåtet, men du måste presentera ett godtagbart skäl. Det kan till exempel vara att du ska studera eller arbeta tillfälligt på annan ort.

– Som hyresgäst måste man ansöka om och förklara varför man vill hyra ut lägenheten, som att flytta ihop med någon på prov eller studera i en annan stad. Då behöver man skicka in underlag på det, var man ska bo i stället och anställningsavtal om man fått nytt jobb. Att man styrker sitt behov helt enkelt, säger Jenny Palme och tillägger:

– Ofta godkänns uthyrningen i sex månader åt gången med möjlighet till förlängning – men under max ett år totalt.

När du hyr ut i andra hand ska du ta ut en skälig hyra. Den som hyr av dig har rätt att återkräva pengar om du tar ut för mycket. Påslag får göras för möblering – men högst med 15 procent.

Sedan 2019 gäller skärpta regler för olovlig andrahandsuthyrning. Numera räknas det som en direkt förverkandegrund vilket innebär att du kan förlora din lägenhet.

Lägenhetsbyte – att flytta till en annan hyresrätt

Om du behöver en annan bostad kan lägenhetsbyte vara ett alternativ. Likt andrahandsuthyrning krävs det att du kan styrka varför du vill flytta. Det kan handla om att familjen blivit större eller att du fått ett nytt jobb och vill korta pendlingstiden.

Du kan byta lägenhet med en annan hyresgäst, men det är inte tillåtet att byta från hyresrätt till bostadsrätt. 

Checklista hyresrätt

• Inget bolån eller kontantinsats krävs.
• Hyran täcker underhåll, värme, vatten och reparationer.
• Mindre ansvar – men också mindre frihet.
• Hyresvärden ansvarar för fastigheten.
• Du får inte renovera fritt.
• Vill du hyra ut i andra hand? Du behöver tillstånd.
• Hyran är förhandlad – och skyddad från plötsliga höjningar.
• Lätt att flytta – tre månaders uppsägningstid gäller.
• Du får inte ta del av eventuell värdeökning.
• Tryggt och förutsägbart – men du äger inte bostaden.